La passerelle des majorités

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. Il dispose que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Le Code de la copropriété en son article 25-1 prévoit l’hypothèse pour les copropriétaires de procéder à un vote à la majorité de l’article 24 bien que la majorité prévue soit celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a 3 conditions cumulatives à remplir pour utiliser la passerelle de majorités de l’article 25 à la majorité de l’article 24 :

• Le projet de résolution doit avoir recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ;
• La même assemblée doit se prononcer à la majorité de l’article 24 ;
• L’assemblée générale procède immédiatement au vote à la majorité de l’article 24.

La 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation énonce dans l’arrêt n° 15-11.043 du 14 avril 2016 que la passerelle de majorités de l’article 25 à l’article 24 ne peut intervenir que si la résolution a été soumise à un premier vote en cas de « défaut aucune décision ne peut intervenir à la majorité de l’article 24 ».

La passerelle de majorités de l’article 26 à  l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est prévue à l’article 26-1 de ladite loi « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».

Il y a 3 conditions cumulatives à remplir pour utiliser la passerelle de majorités de l’article 26 à la majorité de l’article 25 :

• Le projet de résolution doit avoir été approuvé au moins par la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
• La même assemblée générale doit se prononcer à la majorité de l’article 25
• L’assemblée procède immédiatement au vote à la majorité de l’article 25.

L’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose que « pour l’application de l’article 25-1 et de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ».

Lorsqu’il est prévu d’approuver un contrat, un devis ou un marché avec une mise en concurrence les passerelles de majorités ne peuvent intervenir qu’après le vote de l’assemblée « sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ».

De plus, il n’existe aucune passerelle entre la majorité de l’article 26 et celle de l’article 24. L’absence de passerelle est exprimée à l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967. Il dispose que « Pour l’application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de ladite loi ».

Maître Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats