Le conseil syndical

En principe, la constitution d’un conseil syndical a un caractère obligatoire, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 dispose que : « dans tout syndicat de copropriétaire, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion », sa désignation est faite à la majorité de l’article 25.

Toutefois, l’article 21 en son alinéa 12 permet de déroger au caractère obligatoire de la création d’un conseil syndical, lorsqu’une délibération spéciale est prise en assemblée générale à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire à la double majorité.

L’article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965 déroge également aux dispositions de l’article 21 de ladite loi et permet de ne pas constituer de conseil syndical pour les petites copropriétés définies par l’article 41-8 de la même loi comme étant composées d’un syndicat des copropriétaires comportant « au plus 5 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000€ ».

Cette dérogation n’est pas applicable pour les syndicats de copropriétaires d’une copropriété avec services, qui ont l’obligation de constituer un conseil syndical, conformément à l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965.

L’impossibilité de constituer un conseil syndical intervient dans l’hypothèse où l’assemblée générale ne parvient pas à élire un conseil syndical soit pour faute de candidature soit pour faute des candidats d’obtenir la majorité requise (majorité de l’article 25).

Cette absence de conseil syndical peut être surmontée par un ou plusieurs copropriétaires ou le syndic en désignant, avec l’accord des intéressés, les membres du conseil syndical en saisissant le juge.

Les membres du conseil syndical peuvent être désignés parmi :

• Les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants ;

• Les associés d’une société d’attribution ;

• Les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un PACS, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers.

Les membres du conseil syndical ne pouvant être désignés :

• Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un PACS, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au 2^e degré, il en va de même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs ;

• Il n’y a pas de restriction des membres du conseil syndical dans l’hypothèse des syndicats gérés par des syndics non professionnels.

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de 3 ans renouvelables indéfiniment sauf disposition contraire du règlement de copropriété (article 22 décret du 17 mars 1967).

Une fonction d’assistance et de contrôle :

L’article 21 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».

Il peut prendre connaissance à sa demande et après en avoir donné avis au syndic de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et d’une manière générale à l’administration de la copropriété.

Le syndic dispose d’1 mois à compter de la demande du conseil syndical pour transmettre les pièces demandées, ce délai expiré, des pénalités par jour de retard d’un montant fixé à 15€ par l’article 2 du décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 sont imputées sur la rémunération annuelle du syndic.

Une fonction de conseil :

• Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale des copropriétaires spontanément ou en réponse à une sollicitation sur toutes les questions relatives au syndicat.

• L’assemblée générale peut à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 arrêter un montant au-delà duquel les marchés ou les contrats devront être soumis à l’avis du conseil syndical.

• Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le conseil syndical peut donner son avis écrit sur tout projet de contrat de syndic.

La délégation de pouvoir :

Le conseil syndical doit être formé d’au moins 3 membres pour qu’une délégation de pouvoir lui soit concédé, conformément à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision de l’assemblée générale de se dessaisir de certaines prérogatives essentielles est faite à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical pourra obtenir, de la part de l’assemblée générale, une délégation de pouvoir pour prendre des décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par exemple l’assemblée générale pourra lui déléguer le pouvoir de décider des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et à la sécurité physique des occupants de l’immeuble.

La délégation est limitée, certains pouvoirs ne peuvent faire l’objet d’une délégation de pouvoir, ainsi l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaire par les modifications législatives et règlementaires en sont exclus. De plus la délégation a une durée limitée de 2 ans renouvelable conformément à l’article 21-3 de la loi du 10 juillet 1965. 

La Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 31 janvier 1996 n°94-11.324 a déterminé que le conseil syndical n’avait pas la capacité pour agir en justice ni accomplir un acte de la vie civile.

Maître Manuel RAISON 

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats