Le droit de surélévation

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 définit le droit de surélever comme un droit accessoire aux partie communes, c’est-à-dire, un droit attaché à un droit principal.

Il dispose que : « Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol […] ».

Le droit de surélever n’est pas exclusivement l’accessoire aux parties communes, il peut être réservé au profit d’un copropriétaire ou à un tiers.

4 conditions cumulatives pour caractériser la surélévation :

1. Une construction bâtie en dur assurant la fixité, la permanence et la pérennité de l’ancrage
2. Une construction comportant une prolongation verticale des façades
3. L’ouvrage doit consister en un exhaussement de la panne faîtière de l’immeuble, en un rehaussement à un niveau plus élevé que le faîte de la toiture
4. La construction doit être destinée à adjoindre les locaux privatifs

Lorsque les conditions de la surélévation ne sont pas réunies, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne relèvent pas de l’article 35 mais de l’article 25 b), ce qui implique la majorité des voix de tous les copropriétaires à la place de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix.

Le syndicat des copropriétaires :

La loi du 10 juillet1965 prévoit dans son article 35 que le syndicat peut réaliser les travaux de surélévation si la décision est prise en assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la dudit loi.

Les travaux de surélévation entrainant la création de parties privatives et la création de parties communes doivent faire l’objet de deux votes distincts en assemblée générale.

Le syndicat prend la qualité de maître de l’ouvrage, il doit déposer une demande de permis de construire. La Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 25 janvier 1994 n°92-16.203 a déterminé que le syndicat devait souscrire à une assurance « dommages-ouvrages ».

Un ou plusieurs copropriétaires ou un tiers :

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018 n°2018-1021, le copropriétaire ou un tiers pouvait se réserver l’exercice d’un droit accessoire visé à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi par convention un copropriétaire ou un tiers pouvait se réserver l’exercice du droit de surélévation, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire ou un tiers disposait d’un délai de 10 ans pour exercer son droit, passé ce délai sans l’exercer, la convention devenait caduque.

La convention devait contenir, à peine de nullité, l’importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.

Le syndicat pouvait s’opposer à la réservation d’un droit accessoire aux parties communes avant l’expiration du délai décennal par une résolution prise en assemblée générale à la majorité de l’article 25. Le titulaire de ce droit pouvait être indemnisé s’il justifiait que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

La loi ELAN a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 l’article 37-1 qui dispose que « par dérogation à l’article 37 les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d’un lot transitoire ».

Les conventions par laquelle un copropriétaire ou un tiers se serait réservé un droit accessoire aux parties communes avant la promulgation de la loi ELAN demeurent valables. 

Un copropriétaire ou un tiers doit obtenir l’accord en assemblée générale pour exercer le droit de surélévation, la décision est prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété peut également prévoir le droit de surélevé à un copropriétaire, la situation est similaire à un lot transitoire.

L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme impose la délivrance d’un permis de construire avant l’exécution des travaux lors de la surélévation d’un bâtiment existant.

Il existe des exceptions à l’obligation du permis de construire, ces exceptions sont prévues à l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme.

L’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires qui subissent, par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus par l’article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes ».

L’indemnisation est à la charge des membres du syndicat, elle est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes, cela signifie que le copropriétaire victime d’un préjudice indemnise une partie de son préjudice.

Constitue un préjudice, au sens de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, les travaux entrainant la diminution définitive de la valeur du lot, un trouble de jouissance grave même temporaire ou encore de dégradations.

La Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 29 janvier 1997 a reconnu les troubles phoniques et la diminution de l’ensoleillement comme des préjudices auxquels le copropriétaire devait être indemnisé.

Les conditions d’aliénation du droit de surélévation sont prévues à l’article 35 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composants le bâtiment à surélever statuant à la majorité de l’article 26 ».

Toutefois lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain (DPU) en application de l’article L.211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La loi ALUR du 24 mars 2014 n°2014-366 a supprimé l’obligation du syndicat d’obtenir l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever.

Enfin, l’ordonnance du 30 octobre 2019 n°2019-1101 a introduit un droit de priorité au bénéfice des copropriétaires de locaux situés tout ou partie sous la surélévation à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Le syndic doit notifier à chaque copropriétaire bénéficiant du droit de priorité l’intention du syndicat de vendre en indiquant le prix et les conditions de la vente, elle vaut offre de vente pendant une durée de 2 mois à compter de sa notification aux copropriétaires.

Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats