Le règlement de copropriété :

L’établissement d’un règlement de copropriété est d’ordre public, il est prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles de l’administration des parties communes […] ».

L’établissement du règlement de copropriété peut intervenir avant la formation du syndicat par :

• Le propriétaire d’un immeuble qui décide de le placer sous le régime de la copropriété;
• Le constructeur d’un immeuble vendu par lots ;
• Le partage d’un immeuble en lots.

Le règlement de copropriété peut être exceptionnellement établi ultérieurement par le syndicat en assemblée générale à la majorité de l’article 26 b). La décision d’établir le règlement de copropriété ne peut porter que sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes. L’assemblée générale est privée de tout pouvoir de statuer sur la propriété du lot ou des parties privatives.

À défaut de majorité obtenue en assemblée générale, le règlement de copropriété peut être établi par un acte judiciaire, conformément à l’article 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

La Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, n°87-15.213 du 15 novembre 1989 précise que le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété doit contenir au moins :

• La détermination de la destination de l’immeuble, la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que leurs conditions de jouissance ;
• Les règles d’administration des parties communes ;
• La quote-part de charges afférentes à chaque lot dans chaque catégorie de charge ainsi que les éléments permettant de fixer les quotes-parts des parties communes ;
• Les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale ;
• La détermination s’il y a lieu des parties communes spéciales et celles à jouissance privative prévues aux articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Les éventuelles conventions visées à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965.

Les effets du règlement de copropriété sont de force obligatoire à tous les copropriétaires et leurs ayants cause universels ou à titre universel ainsi qu’au locataire qui doit avoir eu connaissance du règlement avant son entrée dans les lieux (Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 9 juin 1999, n°97-18.739).

En revanche le règlement de copropriété est inopposable aux tiers (Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 12 juin 1991, n°90-11.039).

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ».

La modification du règlement de copropriété doit intervenir en assemblée générale des copropriétaires, la décision est prise à la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix les décisions concernant : […] la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes […] ».

Cette modification est limitée puisse qu’elle se borne à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Ainsi, aucune décision ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Les modifications du règlement de copropriété sont applicables dès leur adoption régulière par l’assemblée générale.

L’adaptation du règlement de copropriété doit intervenir en assemblée générale des copropriétaires, la décision est prise à la majorité de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que : « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi […] : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe […] ».

L’adaptation doit répondre à 3 conditions pour être appliquée, il s’agit de l’objet, la nature et les causes de l’adaptation :

            L’objet de l’adaptation :

L’adaptation ne peut porter que sur le règlement de copropriété, ce dernier doit être conforme à l’évolution des normes législatives et réglementaires du droit positif.

Ainsi, la procédure d’adaptation ne peut porter sur l’état descriptif de division, du document dressé pour la publicité foncière, des conventions mentionnées à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965.

Bien que le règlement de copropriété contienne l’état de répartition des charges, la procédure d’adaptation ne peut pas faire l’objet de modification de la répartition des charges.

            La nature de l’adaptation :

Il s’agit de remplacer les clauses rédigées conformément aux dispositions légales antérieures par de nouvelles stipulations tenant compte des réformes intervenues après l’établissement du règlement.

La nature de l’adaptation ne peut pas porter sur la modification du classement des parties privatives et des parties communes (Cour d’Appel de Bordeaux, 26 février 2010).

            Les causes de l’adaptation :

Pour que l’assemblée générale puisse procéder à l’adaptation du règlement de copropriété à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière doit être nécessaire et doit résulter de modifications législatives ou réglementaires postérieures à l’établissement du règlement de copropriété.  

La violation du règlement :

La violation du règlement de copropriété par un copropriétaire :

La violation du règlement de copropriété constitue une violation d’une obligation contractuelle.

Dans l’hypothèse d’une violation du règlement de copropriété par un copropriétaire, une action en justice est ouverte par le syndicat ou par un copropriétaire.

L’action en justice peut permettre d’obtenir le respect du règlement de copropriété et/ou obtenir des dommages et intérêts.

La violation du règlement de copropriété par un locataire :

Il revient au bailleur d’exercer une action en justice à l’encontre du locataire pour non-respect de ses obligations. Le syndicat a également la faculté d’agir en justice, il lui revient de veiller au respect du règlement de copropriété conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Maître Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats