Maître RAISON
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Le principe des parties communes à jouissance privative
En principe les parties communes ont un usage collectif, cependant un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à avoir accès à un lot.
Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune est prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, entrainant une modification du règlement de copropriété.
Un droit nominatif ou rattaché à un lot
Le droit de jouissance exclusif peut être attribué nominativement à un copropriétaire ou être rattaché à un lot.
Lorsqu’il est attribué nominativement à un copropriétaire, il s’agit d’un droit personnel qui ne peut être transmis. A contrario, lorsque le droit de jouissance exclusif est rattaché à un lot, il est permanant et est transmis avec le lot en cas de vente, de décès ou de succession du copropriétaire.
Quid des charges afférentes à ce droit
Le règlement de copropriété peut mettre les frais d’entretien à la charge du bénéficiaire du droit de jouissance privative. Cependant, les dépenses relatives aux gros-œuvres de l’immeuble, tel que des travaux d’étanchéité pour une toiture-terrasse à usage privatif, sont payées par l’ensemble des copropriétaires.
Peut-on aménager une partie commune à jouissance privative ?
La reconnaissance d’un droit de jouissance privative n’entraine pas une modification de la nature de la partie qui est commune, « il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot » conformément à la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il est donc possible de contester l’aménagement d’une partie commune à jouissance exclusive. Le délai de prescription de l’action diffère en fonction de l’aménagement opéré. Il s’écoule à compter de la réalisation des travaux.
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription est de 10 ans dans les hypothèses de construction sur les parties communes qui ne sont pas constitutives d’une emprise. En revanche, en cas d’appropriation de l’espace commun par un copropriétaire, ce délai s’étend à 30 ans (Civ, 3e, 16 mars 2005, N°03-14.771).
L'impact de l'absence de la mise en conformité du règlement de copropriété sur les parties communes à jouissance privative
Les syndicats de copropriétaires ont jusqu’au 23 novembre 2021 pour procéder à la mise en conformité des règlements de copropriété en application de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.
En cas de défaut de conformité du règlement de copropriété, les parties communes à jouissance privative disparaîtront.
Manuel RAISON
Avocat à la Cour
Cabinet Raison Avocats
