antoine Bouvier
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Le principe de l’aspect extérieur de l’immeuble :
Le copropriétaire dispose d’un droit exclusif sur la fraction divise de son lot.
Toutefois, l’entretien ou l’aménagement de certaines parties considérées généralement comme privatives tels que les balcons, les fenêtres, les volets, intéresse l’intérêt commun des copropriétaires de l’immeuble.
En effet, l’aspect extérieur de l’immeuble constitue une restriction légale aux droits d’usage et de jouissance des parties privatives des copropriétaires.
Le plus souvent, le règlement de copropriété liste les parties privatives qui devront faire l’objet de mesures d’ensemble décidées par l’assemblée générale des copropriétaires. Les dépenses ne constituent pas pour autant des dépenses communes même si elles sont effectuées dans le cadre d’une réfection collective.
Une autorisation préalable accordée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 dispose que : « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci » est votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité de tous les copropriétaires.
Pour obtenir l’autorisation, le copropriétaire peut, en vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 n°67-223, notifier au syndic la question dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il doit joindre le projet de résolution accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
Les sanctions :
Le copropriétaire qui réalise les aménagements sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires s’expose à des sanctions :
- Remettre à ses frais les lieux en l’état dans lequel l’immeuble se trouvait avant la réalisation des travaux.
Toutefois ces sanctions ne sont pas systématiques. Le copropriétaire peut y échapper en sollicitant le vote d’une ratification postérieure des travaux lors d’une assemblée générale, cette ratification se fait à la majorité de tous les copropriétaires.
Quelques illustrations :
Cour de cassation, 3e Ch Civ, 20 avril 1988, n°87-10.402 : la Cour de Cassation a rappelé qu’un copropriétaire ne peut pas transformer une fenêtre en porte fenêtre sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cour d’Appel de Paris, Ch 23 sect.B, 16 décembre 1999 : la Cour d’Appel de Paris a jugé comme compromettant l’harmonie esthétique de l’immeuble l’installation d’une antenne parabolique sur la terrasse d’un copropriétaire.
Cour de cassation, 3e Ch Civ, 8 juin 2006, n°05-14.774 : la Cour de Cassation a considéré qu’une cabane édifiée sur un balcon à l’occasion d’une fête religieuse portait atteinte à l’harmonie de l’immeuble car elle était visible depuis la rue.
Cour d’Appel de Versailles, Ch 14, 11 janvier 2012, n°11/00969 : la Cour d’Appel de Versailles rappelle que les volets contribuent à l'harmonie de la copropriété ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété privée sans le consentement de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cour de cassation, 3e Ch Civ, 28 mai 2020, n°18-20.368 : la Cour de Cassation justifie la dépose de portails pouvant porter atteinte à l’esthétique globale de la copropriété y compris lorsqu’aucune règle relative à l’harmonie de la copropriété n’est inscrite dans le règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent se conformer à l’esthétisme de la copropriété afin d’éviter une dysharmonie.
Maître Manuel RAISON
Avocat à la Cour
Cabinet Raison Avocats
